Articole

Articole de interes din domeniul imobiliar

Contractul de vanzare – informare

CONTRACTUL DE VANZARE

1. Notiune

Vânzarea – cumpararea este un act de vointa prin care vânzatorul stramuta dreptul de proprietate asupra unui bun al sau cumparatorului, care, în schimb, ii plateste pretul bunului vândut.

2. Reglementare

Regulile de baza, în materie de vânzare – cumparare, se gasesc în Codul civil, cartea a III-a intitulata “Despre diferitele moduri prin care se dobândeste proprietatea”, titlul V “Despre vinderi”, art. 1294-1404. Pe langa reglementarea data de Codul civil de la 1864 (ce constituie si dreptul comun în materie), prin alte acte normative sunt reglementate diferite feluri de vânzari, cunoscute ca variante de vânzare – cumparare, carora le sunt aplicabile reguli speciale ( de exemplu, vânzarea locuintelor proprietate de stat in conditiile: Legii nr. 85/1992, Legii nr. 112/1995, Legii nr. 10/2001 etc. )

3. Caractere juridice

  • a) Vânzarea este un contract consensual. Potrivit art. 1295 Cod civil “Vinderea este perfectata între parti (…) îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul înca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat”.
  • b) Vânzarea este un contract bilateral pentru ca da nastere la obligatii reciproce între partile contractante, vânzatorul are obligatia sa predea lucrul vândut, iar cumparatorul sa plateasca pretul; prestatia uneia dintre parti fiind cauza obligatiei asumate de cealanta parte.
  • c) Vânzarea este un contract cu titlu oneros, pentru ca fiecare parte urmareste un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schimbul prestatiei la care se obliga; “îndeplinirea obligatiei vânzatorului este echivalentul celeilalte obligatii si viceversa: do ut des”
  • d) Vânzarea este un contract comutativ, întrucat existenta si întinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului si nu depind de un eveniment viitor si nesigur de a se produce (alea).
  • e) Vânzarea este un contract translativ de proprietate. În masura în care vânzarea – cumpararea stramuta dreptul de proprietate (nu un alt drept) si dupa încheierea valabila a contractului se produce si transferul dreptului de proprietate de la vânzator la cumparator.

4. Publicitatea imobiliara

Potrivit art. 1295 alin. (2) Cod civil, “în materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfectata între parti, nu pot a se opune, mai întai de transcriptiunea actului, unei a treia persoane care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”.

Rezulta ca vânzarea imobiliara este incheiata valabil între parti în temeiul acordului liber exprimat al acestora (si cu respectarea art. 2 din Legea nr. 54/1998 daca imobilul este un teren), însa devine opozabila tertilor numai în momentul înscrierii în cartea funciara potrivit Legii cadastrului funciar si a publicitatii imobiliare, nr. 7/1996 (intrata în vigoare la data de 24 iunie 1996).

Sectiunea a II-a. Conditiile esentiale de validitate Potrivit art. 948 Cod civil “conditiile esentiale pentru validitatea unor conventii” sunt: capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil al partilor, obiectul determinat, posibil, licit, si o cauza morala si licita. Desi Codul civil nu face referire, legislatia civila actuala adauga si forma la cele patru conditii esentiale de validitate, prezentate mai sus.

I. Capacitatea partilor contractante

  • 1. Reguli generale Potrivit art. 949 Cod civil, în principiu, toate persoanele se bucura de capacitatea de a contracta (în general), regula fiind capacitatea, iar exceptia incapacitatea. Dispozitia este reluata în acelasi sens în art. 1306 Cod civil privind capacitatea în materia contractului de vânzare – cumparare. Sunt incapabili de a contracta, în general, minori si interzisi si “toti acei carora legea le-a prohibit oarecare contracte” ( art. 950 Cod civil ). Având în vedere ca vânzarea – cumpararea este un act de dispozitie, atât pentru vânzator, cât si pentru cumparator, partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina. În consecinta, minorii între 14 si 18 ani vor putea încheia contracte personal, dar numai cu încuvintarea ocrotitorilor sai legali si în toate cazurile cu autorizatia autoritatii tutelare.
  • 2. Incapacitati speciale Cazurile de incapacitate sunt expres si limitaiv prevazute de lege.
    • a). Conform art. 1307 Cod civil vânzarea între soti este interzisa. Scopul acestei interdictii este determinat de apararea intereselor mostenitorilor rezervatari sau a celor care beneficiaza de raportul donatiilor.
    • b). Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atâta timp cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date si primite ( art. 809 Cod civil si art. 1308 pct.1 Cod civil ).
    • c). Mandatarii, atât cei conventionali cât si cei legali, împuterniciti de a vinde un lucru, nu pot sa-l cumpere întrucât, de regula, nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vânzator si pe cel de cumparator(art. 1308 pct.2 Cod civil).
    • d). Persoanele care administreaza bunuri care apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate în administrarea lor ( art. 1308 pct. 3 Cod civil ).
    • e). Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Cod civil).
    • f). Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari ai drepturilor litigioase care sunt de competenta curtii de apel în a carui circumscriptie îsi executa functia sau profesia (art. 1309 Cod civil).
    • g). Alte incapacitati au fost prevazute de Legea fondului funciar nr. 18/1991 si de Legea 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor si Constitutia României.

II.Consimtamântul

Potrivit art. 1295 Cod civil “vinderea este perfectata (…) îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului”. Vânzarea se încheie prin acordul de vointa dintre parti.1

  • 1. Antecontractul de vânzare – cumparare Este o promisiune de a contracta, un acord de vointa ce precede încheierea unui anumit contract si care are menirea de a conferi partilor certitudinea ca niciuna dintre ele nu va capitula de la intentia realizarii contractului preconizat. Institutia antecontractului de vânzare – cumparare a fost reglementata în legislatia noastra prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958.
  • 2. Obiectul antecontractului Antecontractul, atunci când este sinalagmatic, da nastere la doua obligatii (reciproce) de a face, iar când este unilateral, la o singura astfel de obligatie care este asumata de promitent. Partile au si o obligatie de nonfacere, aceea de a nu întreprinde nimic în directia consimtirii la o alta vânzare având acelasi obiect sau a oricarei alte actiuni de natura sa împiedice perfectarea contractului promis. În cuprinsul antecontractului trebuie sa figureze atât lucrul ce se intentioneaza a fi vândut, cât si pretul pentru care urmeaza a se face vânzarea. Din cuprinsul antecontractului trebuie sa rezulte, în mod indubitabil, promisiunea partilor de a încheia, în viitor, un anumit contract sau promisiunea de a acorda preferinta în cazul adoptarii hotarârii de a contracta sau, în sfarsit, promisiunea de a determina o terta persoana sa contracteze cu beneficiul promisiunii.
  • 3. Natura conventionala si forma antecontractului În dreptul nostru, antecontractul nu este supus formei contractului pe care îl precede (chiar daca obiectul contractului îl constituie un teren pentru care legea impune forma autentica, la înstrainare), ceea ce constituie o facilitate care îndeamna partile sa apeleze la antecontract mai ales atunci când perfectarea imediata a contractului nu este posibila datorita neîndeplinirii formalitatilor legale cerute sub sanctiunea nulitatii absolute. Fiind un acord de vointe, un act juridic bilateral, antecontractului îi sunt aplicabile, de regula, dispozitiile privitoare la contracte sau conventii, cuprinse în art. 942-1206 Cod civil.
  • 4. Obligatia de a încheia contractul promis Promisiunea cuprinsa într-un antecontract valoreaza, în dreptul nostru, o obligatie de a contracta si ea îndatoreaza partile la executarea întocmai ca si orice alta obligatie conventionala asumata. Obligatia de a contracta izvorâta din antecontract este o obligatie de a face, care, la nevoie poate fi executata, în natura, si fara concursul debitorului. Obligatia promitentului este personala si prescriptibila, termenul pâna la care se va proceda la încheierea actului de vânzare – cumparare va fi termenul stipulat în antecontract, fie termenul de trei ani, cand partile n-au convenit nimic în privinta lui.
  • 5. Modalitati de executare silita a antecontractelor Pentru înfrangerea rezistentei debitorului obligatiei si perfectarea contractului de vânzare – cumparare instanta are la dispozitie doua posibilitati:
    • a). Înlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca; aceasta solutie propusa de doctrina, considera ca instanta va putea sa pronunte (si dupa abrogarea art. 12 din Decretul nr. 144/1958) o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract de vânzare – cumparare, care va avea un caracter constitutiv de drepturi, operând trensferul dreptului de proprietate de la data când ramâne definitiva.
    • b). Institutia daunelor cominatorii; ( institutie recunoscuta constant în doctrina si în jurisprudenta ) poate, de asemenea, fi mijloc indirect de asigurare a executarii în natura a obligatiilor de a face cu caracter intuitu personae.
  • 6. Varietati ale antecontractului de vânzare Antecontractul este perceput într-o legatura cvasinecesara cu contractul pe care-l pregateste, fiind considerat un mijloc de prefigurare a unui raport juridic înca nenascut dar bine conturat în toate elementele sale. Apreciez utila o prezentare sumara a principalelor varietati de antecontract de vânzare întalnite în practica.
    • A. Promisiunea unilaterala de vânzare
    • B. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vânzare – cumparare
    • C. Pactul de preferinta
    • D. Promisiunea de porte – forte
  • 7. Resciziunea pentru leziune Promitentul – vânzator ar putea fi îndreptatit sa refuze vânzarea daca pretul stipulat în antecontract (dar neachitat în momentul încheierii acestuia ) ar fi într-o masura importanta depreciat la momentul în care ar urma sa se perfecteze vânzarea. Leziunea poate fi invocata numai de vânzator (cumparatorul nu poate introduce o astfel de actiune).
  • 8. Dreptul de preemtiune la cumpararea terenurilor agricole Potrivit art. 5 – 11 din Legea 54/1998, în cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa-l vânda, legea confera un drept preferential la cumparare coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului.
  • 9. Arvuna – clauza penala, acontul Prin arvuna se întelege suma de bani pe care promitentul – cumparator o da promitentului – vânzator cu ocazia încheierii unui antecontract (ce reprezinta, de regula, o parte din pretul contractului de vânzare – cumparare), si care în caz de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre parti, urmeaza sa fie pierduta ori restituita dublu (ori triplu etc). Arvuna constituie o clauza penala, deoarece este un mod aparte de evaluare anticipata a cuantumului daunelor – interese datorate în caz de neexecutare culpabila a antecontractului, cu caracteristici proprii, distincte:
    • a) arvuna are, de regula, un caracter de confirmare a încheierii contractului (antecontractului);
    • b) un caracter supleativ al prevederilor art. 1298 Cod civil; si
    • c) un caracter de dezicere, în sensul ca oricare dintre parti îsi rezerva dreptul de a se dezice unilateral de la executarea antecontractului, fie în schimbul pierderii, fie al restituirii îndoite a arvunei primite.

III. Obiectul contractului de vânzare

Precizari prealabile Potrivit art. 962 Cod civil „Obiectul conventiilor este acela la care partile sau numai una din parti se obliga”. Vânzarea – cumpararea fiind un „contract sinalagmatic, presupune doua prestatii, având doua obiecte deosebite: din partea vânzatorului, bunul vândut; din partea cumparatorului, plata pretului”. Se poate spune, astfel, ca obiectul contractului de vânzare – cumparare este dublu. Obligatia vânzatorului are ca obiect lucrul, iar obligatia cumparatorului are ca obiect pretul.

1. Lucrul vândut

  • 1.1. Conditii privind lucrul vândutPentru ca vânzarea sa fie valabila lucrul vândut trebuie sa îndeplineasca urmatoarele conditii:
    • a) Lucrul sa fie în comert (în circuitul civil). Potrivit art. 963 si a art. 1310 Cod civil pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comert ( in commercio ), afara daca legea opreste aceasta. Tot art.1301 Cod civil, prevede o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor susceptibile de apropiere, în sensul ca nu pot forma obiectul contractului de vânzare – cumparare lucrurile care ( potrivit legii ) nu sunt în comert ( extra commercium ).
    • b) Bunul sa fie determinat sau determinabil ( art. 948 si 964 Cod civil). Bunurile sunt determinate prin individualitatea lor.
    • c)  Alta conditie este ca lucrul vândut sa existe în momentul încheierii contractului sau sa poata exista în viitor. Potrivit art. 1311 Cod civil daca partile au avut în vedere un lucru existent, dar care a pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea – cumpararea este nula absolut, întrucât obligatia vânzatorului este lipsita de obiect, ceea ce imlica si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.
    • d) Vânzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului. Deoarece vânzarea – cumpararea este un contract translativ de proprietate, vânzatorul trebuie sa fie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut.
  • 1.2. Vânzarea lucrului altuiaVânzarea lucrului altuia este o operatie juridica anormala, întalnita totusi în practica si efectuata în necunostinta de cauza de ambele parti, sau în împrejurari în care atât vânzatorul, cât si cumparatorul ( sau numai unul dintre ei ) stiau ca bunul apartine altei persoane.
  • 1.3. Vânzarea unui bun aflat în coproprietateDaca unul dintre coproprietari în loc sa dispuna numai cu privire la cota – parte ideala din dreptul sau înstraineaza bunul indiviz în materialitatea lui , în tot sau în parte, vânzarea nu este nula, ci supune dreptul dobândit de cumparator conditiei ca la partaj bunul sa fie atribuit vânzatorului, oricare dintre coinidivizari putând cere, prin actiune, iesirea din indiviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului.Dupa încetarea starii de indiviziune, soarta dreptului dobanditorului va depinde de rezultatul partajului:
    • a) Daca bunul va intra în lotul coindivizarului vânzator, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, acesta va fi considerat proprietar exclusiv, în mod retroactiv si, ca atare, vânzarea va ramâne valabila;
    • b) Daca bunul va intra în lotul altui coindivizar contractul va fi nul.

2. Pretul, obiect al obligatiei cumparatorului

Pretul este suma de bani care reprezinta echivalentul datorat de una dintre parti ( cumparatorul ) în schimbul lucrului transmis de cealanta parte ( vânzatorul ) . Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lucrului vândut. În lipsa unui pret, vânzarea este lovita de nulitatea absoluta, deoarece obligatia cumparatorului nu are obiect, iar obligatia cumparatorului este lipsita de cauza.

Ca element esential de validitate a vânzarii, pretul trebuie sa întruneasca urmatoarele conditii:

  • a) Pretul sa fie stabilit în bani. Aceasta conditie se impune ca o necesitate desi legea nu o cere în mod expres. Astfel, art. 1405 Cod civil arata ca în cazul în care doua persoane convin sa dea un lucru pentru un alt lucru avem de-a face cu un schimb si nu cu o vânzare.
  • b) Pretul sa fie determinat sau determinabil. Conditia ca pretul sa fie determinat de parti rezulta din prevederile art. 1303 Cod civil.
  • c) Pretul sa fie sincer si serios. Pretul sincer este un pret real ( datorat ) al imobilului vândut, pe care partile nu l-au stabilit în mod fictiv, ci în scopul de a-l plati în realitate. Pretul trebuie sa fie serios, adica sa nu fie derizoriu, infim (art. 1303 Cod civil).

IV. Cauza si forma în contractul de vânzare

  • 1. Cauza reprezinta un element constitutiv în structura actului juridic si o conditie de validitate a acestuia. Din dispozitiile art. 966-968 Cod civil rezulta trei conditii ce trebuie indeplinite de cauza contractului de vânzare – cumparare:
    • a) Cauza sa existe. Potrivit art. 967 Cod civil vânzarea este valabila chiar daca cauza nu este stipulata expres, deoarece existenta ei se prezuma pana la proba contrara. Lipsa cauzei atrage nulitatea absoluta a vanzarii ( art. 966 Cod civil ).
    • b) Cauza sa fie reala. Cauza este falsa atunci când partile sau numai una dintre ele au avut credinta gresita ca scopul pentru care au încheiat vânzarea exista, este realizabil, pe când în realitate acesta nu exista. Cauza falsa este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea relativa a contractului.
    • c) Cauza este licita când este conforma cu normele juridice si este morala când corespunde regulilor de convietuire sociala. Cauza imorala atrage nulitatea absoluta a vânzarii – cumpararii.
  • 2. Forma contractului de vânzare – cumparare În dreptul nostru, potrivit prevederilor art. 948 Cod civil, forma nu este prevazuta expres ca o conditie de validitate a contractului. În anumite cazuri prevazute de lege, ad validitaem, se cere o anumita forma desi contractul de vânzare – cumparare este consensual. De exemplu, potrivit art.2 din legea 54/1998 terenurile, indiferent ca sunt situate în intravilan sau extravilanul localitatilor si indiferent de întinderea suprafetei, pot fi înstrainate prin acte juridice inter vivos numai daca actul juridic a fost incheiat în forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.Sectiunea a III-a. Efectele contractului de vânzare – cumparare Principalul efect juridic al contractului de vânzare – cumparare consta în starmutarea dreptului de proprietate de la vânzator la cumparator.

I. Interpretarea cauzelor contractuale

Potrivit art. 983 Cod civil daca întelesul unui contract, în general, este indoielnic textul se interpreteaza în favoarea debitorului. În concluzie, în materie de vânzare – cumparare, atât clauzele referitoare la obligatiile vânzatorului, cât si cele referitoare la obligatiile cumparatorului, se interpreteaza în favoarea cumparatorului.

II.Obligatiile vânzatorului

  • 1. Enumerare – Vânzatorul are doua obligatii principale: sa predea lucrul vândut si sa-l garanteze pe cumparator contra evictiunii si contra viciilor ( art. 1313 Cod civil ).
  • 2. Predarea lucrului vândut Potrivit art. 1314 Cod civil „predarea este stramutarea lucrului vândut în puterea si posesiunea cumparatorului”. Predarea bunului se face la locul în care acesta este situat. Vânzatorul este obligat sa predea bunul individual – determinat „ în starea în care se afla în momentul vânzarii” ( art. 1324 Cod civil ) si „ în masura determinata prin contract” ( art. 1326 Cod civil ), împreuna cu fructele percepute sau nu, din ziua vânzarii, precum si toate accesoriile acestora. În caz de neexecutare totala sau partiala, datorata culpei vânzatorului, cumparatorul poate: – Invoca exceptia de neexecutare; – Sa ceara rezolutiunea vânzarii cu daune – interese ; – Sa ceara executarea în natura a contractului;
  • 3. Obligatia de garantie contra evictiunii
    • 3.1. Precizari prealabile Potrivit art. 1336 Cod civil „vânzatorul raspunde catre cumparator: – De linistita posesie a lucrului, si – De viciile aceuiasi lucru ( art. 1313, art. 1337 si urm. art. 1352 si urm. Cod civil ).” Din cele de mai sus, rezulta ca obligatia de garantie a vânzatorului are o dubla înfatisare, pe de o parte acesta trebuie sa-l garanteze pe cumparator de linistita folosinta a lucrului, adica contra evictiunii si pe de alta parte, de utila folosinta a lucrului, adica contra viciilor.
    • 3.2. Definitie Evictiunea este pierderea proprietatii lucrului, în total sau în parte, sau tulburarea cumparatorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar. Potrivit art.1337 Cod civil „ vânzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vânzare, a raspunde catre cumparator de evictiune totala sau partiala a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului”.
    • 3.3. Garantia evictiunii rezultând din fapte personale Faptul personal este un fapt ori un act, anterior sau ulterior vânzarii, dar tainuit de catre vânzator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumparator în linistita folosinta a lucrului, indiferent daca este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept ( art. 1339 Cod civil ).
    • 3.4. Garantia evictiunii rezultând din fapta unui tert Daca tulburarea provine din fapta unei terte persoane, vânzatorul este obligat sa-l apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii. În acest caz, obligatia de garantie contra evictiunii exista daca sunt întrunite urmatoarele conditii:
      • a). Sa fie vorba despre o tulburare de drept. Vânzatorul este garant numai daca tulburarea tertului este de drept, daca tulburarea din partea tertului este de fapt, el nu raspunde întrucât nu are temei juridic.
      • b). Cauza evictiunii sa fie anterioara vânzarii. Vânzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza anterioara momentului încheierii contractului de vânzare – cumparare.
      • c). Cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator. Daca cumparatorul a avut cunostinta de pericolul evictiunii, înseamna ca el a acceptat riscul si problema raspunderii vânzatorului nu se mai pune. În aceasta situatie, sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator, revine vânzatorului.
    • 3.5. Efectele garantiei în caz de evictiune consumata Daca cumparatorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea este totala sau partiala.
      • a). Evictiunea totala. În aceasta situatie, vânzatorul are urmatoarele obligatii: – Sa restituie integral pretul primit; – Sa plateasca cumparatorului valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le înapoieze tertului evingator ( art. 1341 pct.2 Cod civil ); – Sa achite cumparatorului cheltuielile de judecata ocazionate de procesul cu tertul evingator; – Sa plateasca daune – interese;
      • b) Evictiunea partiala. În caz de evictiune partiala, cumparatorul are dreptul a opta între: -A cere rezolutiunea contractului de vânzare- cumparare, -A mentine contractul încheiat, cu despagubiri pentru pierderea suferita
    • 3.6. Modificarea conventionala a garantiei pentru evictiune Partile pot sa modifice prin conventia lor aceste reguli, adaugând, micsorând, sau chiar stergând obligatia de garantie pentru evictiune ( art. 1338 Cod civil ).
  • 4. Garantia contra viciilor lucrului vândut Vânzatorul trebuie sa asigure cumparatorului nu numai posesia pasnica a lucrului vândut, dar si folosinta utila a acestuia. Situatia lucrului vândut afectat de viciu în sensul art. 1352 Cod civil prezinta asemanarea cu viciul de consimtamânt al erorii asupra substantei obiectului contractului ( art. 954 alin. 1 Cod civil ). Între cele doua situatii exista, însa, deosebiri esentiale:
    • a). În cazul erorii asupra substantei obiectului, din cauza acestiu viciu de consimtamânt, cumparatorul nu a putut cumpara, în substanta sa, lucrul voit si poate cere anularea contractului;
    • b). În cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu întrebuintarii dupa destinatinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de întrebuintare, deci eroarea se refera numai la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune în garantie contra vânzatorului.

    4.1. Conditiile garantiei pentru vicii

    • a). Viciul trebuie sa fie ascuns ( art. 1352 Cod civil ). Vânzatorul nu raspunde de „viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga” ( art. 1353 Cod civil ).
    • b). Viciile sa fi existat în momentul vânzarii. În literatura de specialitate si în practica judecatoreasca este admis ca viciul trebuie sa existe în momentul vânzarii, deoarece viciile intervenite ulterior sunt suportate de catre cumparator în calitate de proprietar.
    • c). Viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu întrebuintarii la care este destinat dupa natura sa sau sa micsoreze într-atât valoarea de întrebuintare, încât cumparatorul în cunostinta de cauza nu ar fi cumparat sau ar fi cumparat la un pret mai mic.

    4.2. Efectele raspunderii vânzatorului pentru vicii

    În cazul vânzarii unui lucru afectat de vicii ascunse, art. 1355 Cod civil confera cumparatorului doua posibilitati:

    • a). De a restitui lucrul si de a primi pretul înapoi;
    • b). De a opri lucrul si de a cere înapoierea unei parti din pret;

    În caz de neîntelegere între parti, realizarea acestor posibilitati se poate face:

    • a). Pe calea actiunii în rezolutiune, cunoscuta în acest caz sub denumirea specifica de actiune rehibitorie, în prima situatie, si
    • b). Pe calea actiunii estimatorii, cunoscuta si sub denumirea de actiune quanti minoris, în cea de a doua situatie.

    4.3. Modificarea conventionala a garantiei pentru vicii

    Întrucât dispozitiile de drept comun privind obligatia de garantie pentru vicii au un caracter supletiv, partile sunt libere sa limiteze sau chiar sa înlature ori, dimpotriva sa agraveze prin conventia lor aceasta obligatie a vânzatorului printr-o clauza expresa.

III. Obligatiile cumparatorului

Cumparatorul are doua obligatii principale: de a plati pretul si de a lua în primire lucrul vândut. În afara acestor obligatii principale, cumparatorul mai are obligatia de a suporta cheltuielile vânzarii, daca nu s-a prevazut altfel în contract.

1.Plata pretului

Potrivit art. 1361 Cod civil „principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul la ziua si la locul determinat prin contract”

  • 1.1. Dobânda pretuluiPotrivit art. 1363 Cod civil cumparatorul este obligat sa plateasca vânzatorului si dobanda pâna la efectiva achitare a pretului în trei cazuri:
    • a). Daca exista conventie în acest sens;
    • b). Daca lucrul vândut si efectiv predat este producator de fructe;
    • c). Daca cumparatorul a fost pus în întarziere printr-o notificare de plata.
  • 1.2. Sanctiunea neplatii pretuluiÎn cazul în care cumparatorul nu-si executa principala sa obligatie de plata a pretului, vânzatorul are la dispozitie mai multe mijloace juridice.
    • a). Poate invoca exceptia de neexecutare care-i permite sa refuze predarea lucrului vândut ( daca cumparatorul nu plateste pretul si nu beneficieaza de un termen suspensiv, art. 1322 Cod civil ).
    • b). Poate cere executarea silita a obligatiei de plata a cumparatorului ( care este todauna posibila întrucât are ca obiect o suma de bani ).
    • c) Poate cere rezolutiunea ( art. 1365 Cod civil ).
  • 1.3. Simulatia pretuluiÎntr-o opinie a doctrinei, s-a apreciat ca în cazul pretului simulat, cumparatorul va putea fi obligat decât la plata pretului declarat în actul autentic, deoarece acesta este singurul valabil. Intr-o opinie contrara, împartasita atât de doctrina cât, si de jurisprudenta, la care ne raliem, s-a apreciat ca pretul datorat de cumparator va fi cel „realmente convenit” de parti si nu cel simulat, declarat în actul autentic.

2. Luarea în primire a lucrului vândut

Desi legea nu dispune expres în acest sens, cumparatorul are obligatia de preluare a bunului vânzarii la termenul stipulat în contract. În caz de neexecutare a obligatiei de luare în primire a lucrului vândut, dupa punerea în întarziere a cumparatorului, vânzatorul poate cere instantei:

  • a). Obligarea silita a cumparatorului la luarea în primire a lucrului ;
  • b). Rezolutiunea contractului;
  • c). Daune-interese, potrivit reglementarilor generale ( art. 1020-1021 Cod civil ).

3. Suportarea cheltuielilor contractului

În lipsa de stipulatie contrara, pe lânga obligatiile de mai sus, cumparatorul mai trebuie sa suporte si cheltuieleile vânzarii ( cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru si de autentificare sau de publicitate imobiliara ), conform art. 1305 Cod civil.

BIBLIOGRAFIE

Gabriel Boroi, Liviu Stanciulescu – Drept Civil. Curs selectiv. Teste grila, pag. 351 – 399, Editura ALL Back, 2003.